Các chuyên gia kinh tế VinaCapital nhận định thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2026 - 2027 sẽ chứng kiến sự gia tăng mạnh của nguồn cung, vì thế khó bước vào một chu kỳ tăng giá mới.
Lãi suất cho vay mua nhà đã tăng khoảng 1 điểm phần trăm trong năm vừa qua, lên mức khoảng 11% vào cuối năm 2025
Giá bất động sản tăng 30% trong 2025
Báo cáo Chiến lược 2026 của VinaCapital vừa phát hành cho thấy giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng hơn 30% trong năm 2025, và tăng trên 50% kể từ năm 2023. Động lực chính của đà tăng đến từ tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài trong nhiều năm, khi các dự án mới bị ách tắc bởi vướng mắc quy hoạch và thủ tục phê duyệt.
Nhiều năm qua, nguồn cung nhà ở mới chỉ bằng chưa tới một nửa nhu cầu thực tế. Trong một chu kỳ bất động sản điển hình, giá và nguồn cung thường tăng đồng thời, tạo ra "hiệu ứng của cải" thúc đẩy tiêu dùng.
Tuy nhiên theo các chuyên gia, thị trường Việt Nam hiện đi theo chiều ngược lại: giá tăng mạnh sau một giai đoạn dài thiếu cung, trong khi nguồn cung chưa kịp quay trở lại.
Từ thực tế đó, VinaCapital cho rằng giai đoạn 2026 - 2027 sẽ không phải là một chu kỳ tăng giá mới, mà là thời kỳ thị trường chuyển sang pha gia tăng nguồn cung nhằm giải tỏa áp lực tích tụ trong những năm trước.
Liên quan đến triển vọng giá, các chuyên gia nhận định giá bất động sản sơ cấp có thể điều chỉnh giảm nhẹ trong năm 2026, sau khi đã tăng mạnh trong năm trước.
Dự báo này dựa trên hai yếu tố chính. Thứ nhất là nguồn cung gia tăng khi các dự án mới được đưa ra thị trường nhờ tiến trình cải cách pháp lý.
Những thay đổi liên quan đến giải phóng mặt bằng và chuyển đổi mục đích sử dụng đất có thể giúp tới 80% các dự án từng bị đình trệ được chuyển sang trạng thái "sẵn sàng triển khai", qua đó bổ sung nguồn cung đáng kể cho thị trường.
Thứ hai là chi phí vốn vay tăng lên. Báo cáo cho biết lãi suất cho vay mua nhà đã tăng khoảng 1 điểm phần trăm trong năm vừa qua, lên mức khoảng 11% vào cuối năm 2025. Mức lãi suất này được đánh giá đủ cao để hạn chế hoạt động đầu cơ, nhưng vẫn nằm trong ngưỡng có thể chấp nhận được đối với người mua nhà để ở.
Nhiều nhà đầu tư thường sử dụng ngưỡng lãi suất khoảng 1%/tháng (12 - 13%/năm) như một phép tính nhanh cho quyết định "lướt sóng". Khi lãi suất tiệm cận hoặc vượt ngưỡng này, nhà đầu tư có xu hướng do dự hơn, khiến cầu đầu cơ hạ nhiệt.
Làn sóng đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, với mục tiêu nâng tỷ trọng từ khoảng 6% GDP lên 10% GDP sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa sang bất động sản và tiêu dùng
Hạ tầng và cải cách pháp lý định hình chu kỳ mới
Báo cáo của VinaCapital cũng nhấn mạnh mối liên kết giữa đầu tư hạ tầng, cải cách pháp lý và thị trường bất động sản trong giai đoạn tới. Theo đó, Chính phủ đang dựa vào ba động lực tăng trưởng chính cho năm 2026 gồm tiêu dùng, phát triển cơ sở hạ tầng và bất động sản.
Làn sóng đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, với mục tiêu nâng tỉ trọng từ khoảng 6% GDP lên 10% GDP sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa sang bất động sản và tiêu dùng. Giải ngân đầu tư công đã tăng mạnh trong năm 2025 và được kỳ vọng tiếp tục tăng 20 - 30% trong năm 2026.
Tuy nhiên tổ chức này cho rằng tác động của hạ tầng và cải cách pháp lý sẽ chủ yếu thể hiện ở việc mở rộng nguồn cung và cải thiện khả năng hấp thụ của thị trường, thay vì kích hoạt một đợt tăng giá nóng mới.
Thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá có nền tảng khác biệt so với Trung Quốc giai đoạn 2020, với tỉ lệ nhà trống thấp và tăng trưởng tín dụng được kiểm soát chặt chẽ hơn.
Theo VinaCapital, doanh số bán hàng trước (presales) của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã tăng gấp đôi trong năm 2025, tạo nền tảng để lợi nhuận ghi nhận tích cực hơn trong năm 2026.
Cùng với đó, các quy định pháp lý mới ban hành được kỳ vọng sẽ thúc đẩy hoạt động triển khai dự án, trong khi đầu tư hạ tầng gia tăng sẽ hỗ trợ nhu cầu mua nhà, qua đó cải thiện doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp địa ốc.
Tuy nhiên lợi ích từ các chính sách này không phân bổ đồng đều, và chỉ một số chủ đầu tư có quỹ đất pháp lý rõ ràng cùng vị trí phù hợp mới hưởng lợi rõ nét.
Ở chiều ngược lại, việc lãi suất tăng đã khiến nhu cầu đầu cơ hạ nhiệt và người mua ở thực trở nên thận trọng hơn. Những dự án có mức giá quá cao hoặc chất lượng kém đang ghi nhận tình trạng giao dịch gần như "đóng băng".
